|
| 海东房地产发展的几点思考 |
|
|
| 近几年来，海东地区以科学发展观为统领，以转变经济发展方式为主线，按照“跨越发展、绿色发展、和谐发展、统筹发展”的总体要求，加快调整产业结构，积极构建布局合理、优势突出、特色鲜明、定位准确、发展有序的现代特色产业体系，努力实现海东又好又快发展。随着我区经济综合实力的增强，居民收入的不断提高，我区的房地产开发市场也开始蓬勃发展。 万m2。房地产业已成为区域经济的重要支撑力量。 完成投资 房屋施工面积 本年新开工面积 房屋竣工面积 完成数 增幅（%） 完成数 增幅（%） 完成数 增幅（%） 完成数 增幅（%） 32359 94.63 74.99 127.26 46.20 362.00 3.19 59.54 59673 84.41 124.85 66.48 76.85 66.33 16.67 422.57 90680 51.96 230.74 84.81 132.91 72.96 59.29 255.57 202581 123.40 342.98 48.65 184.37 38.72 68.40 15.37 240138 18.54 348.70 1.67 124.37 -32.54 35.02 -48.80 | （二）市场交易持续活跃 我区房地产市场交易持续增长，已成为我区居民消费的热点。近四年，全区房地产交易额逐年增加，2009年为5.78亿元，2010年为10.05亿元，2011年为5.05亿元，2012年达到19.36亿元。 （三）商品房价格快速增长 随着居民人均纯收入的不断提升，商品房的价格也逐年提高，商品房的平均价格从2008年1655元/㎡涨到2012年的2783元/㎡，每平方米涨了1128 元，分析其主要原因：一是土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。房地产快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和 “招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。同时随着消费者需求的改变，商品房的配套设施建设也要不断完善，从而增加了商品房开发的建设成本，促进了房价的提升。（四）房地产开发逐步向人性化方面转变 近年来，随着人们生活条件的提升，对生活的质量要求越来越高，房地产开发商为了适应市场的需求，由以前单纯的住房开发逐步向以住房为主商铺为辅，居住娱乐一体化转变。房地产开发商不仅注重在户型，环境布局方面的改观，而且在商铺开发娱乐场所等的建设中逐步加大投资，总体上住宅建设从传统的户型结构逐步向景观舒适性过渡，这一过渡充分体现了人性化的理念。（五）住房保障制度逐步健全 为了实现住有所居的目标，区、县两级政府坚持把解决低收入群体的住房问题，作为改善民生的重要内容，倾心尽力加快经济适用房、廉租房建设。不仅逐步健全、规范了住房保障制度，地区级还加大了住房保障工作的力度，自2008年至2013年，全区累计开工建设城镇保障性住房66691套。截至2012年底，累计竣工32595套，竣工率56%；入住21279套，入住率36.4%。2013年省级下达海东地区城镇保障性住房建设任务8291套，续建、新建项目竣工19000套，入住12000套。 二、存在的主要问题 海东作为新兴的东部城市群重点建设区域，房地产业尚处在起步发展阶段，与跨越发展的总体目标有较大的差距。近几年来，随着住房制度改革的不断深化，住房建设基本形成了以商品房为主、公租房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。随着海东撤区建市，房地产开发市场不可避免地出现一些新的特征。如何正确引导和规范房地产市场快速健康发展，更好地发挥其促进区域经济发展、改善居民住房条件、提升城市形象的作用，需要政府和房地产主管部门的共同努力。 （一）全区房地产总需求和总供给不平衡，区域间的不平衡现象日益突出 由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地域性很强。主要表现在两方面：一方面，一定地域房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。 受地域、整体经济水平的影响，海东的房地产发展极度不平衡。就2008-2012年海东地区和西宁市相比，2008年海东完成3.24亿元投资,房屋竣工面积3万平方米，而临近海东的西宁市则完成投资44.72亿元,是海东的13倍,房屋竣工面积210万平方米，是海东的70倍；到了2012年,海东完成投资24.01亿元,比2008年增长了近8 倍, 房屋竣工面积35万平方米，比2008年增长了近12倍,西宁市则完成了158.23亿元,比2008年增长近4倍,是海东的4.6倍，房屋竣工面积 353万平方米，比2008年增长了1.7倍,是海东的10倍。海东六县的房地产开发投资主要集中在平安、乐都、互助和民和经济比较发达的四县，二化从 2011年开始房地产才逐步有规模的介入。近年来，商品房的存量不断增加，房屋空置率有所提高。商品房存量增加，主要是价格提升和异地搬迁住房的建设，影响了商品房的销售。房屋空置率提高主要是一户名下多套房产，导致房屋空置。如工作地在平安的人在西宁购房，还有化隆和循化的人在平安购房，平时都是空置的，只有在节假日时回来住等。（二）住宅供应结构与居民需求结构矛盾较突出，保障房的供应量远远不能满足市场的需求 近几年来，随着商品房价格的增长，中、低收入群体住房困难问题更加突出。该群体因收入处于中下水平，无力支付日趋攀升的房款，为了解决住房问题，他们只能将需求定位在普通小户型和保障房上面，而现有的开发商为了节约成本和提高土地利用率，主要的建造高层，而多层很少，在高层的建造户型中以100以上平方米为主，小户型的很少，所以目前的小户型结构和保障房的供应量不能满足市场的需求。 （三）房地产市场整体出现滞销新情况 一是近年来国家加大了对城镇保障房的投资力度，使一些中、低收入家庭对保障性住房的期望值较高。国家出台了一系列保障性住房的相关政策后，要求各地扩大廉租住房制度的保障范围，规范经济适用房的供应对象，不少群体对保障性住房期望值较高，一定程度上分流了对商品房的需求。二是国家加大了对农村保障房的补助力度，从而加速了农村住房的建设规模，由于农村建设采取的是合作建房或农村宅基地自建的形式，土地成本及其它费用相对较低，比商品房建设有着明显的价格优势。农村建设从现象上看是解决村民的住房困难，实质是由部分靠近城区的城镇居民在自家自行建设，这一部分农村建设用房间接的影响了商品房的销售市场。三是国家出台了二套商品房的相关政策后，加速了二手房的销售市场，从而影响了现有商品房的销售。 （四）保障房的配建增加了房地产开发商的投资成本和管理成本 近几年来，全区经济适用住房建设计划下达的较多，建设方式采用集中新建、配建和改建，集中建设因一是城市规划区内可供建房用地不多；二是城乡结合部建设经济适用住房，医疗、教育等公共服务设施配套不完善，导致生活成本提高，城市低收入家庭不愿意购买；三是城市旧城改造项目建设经济适用住房，房屋拆迁补偿费用过高，低收入家庭难以承受等原因，大部分的保障房以配建方式配给房地产开发商建设，而政府又统一了保障房的最低价格和物业管理费用，故增加了房地产开发的投资成本和管理成本。 三、推动我区房地产业持续快速健康发展的对策与建议 （一）规范土地市场运作，从源头上促进房地产业健康发展 一是要加强宏观调控，增强工作的主动性。明确规划未来一个时期土地供应规模、土地供应范围和土地供应规划，让房地产开发商能充分理解政府的计划，从而实现理性的开发。当前我区经济适用住房计划难以落实，价格偏高，几乎接近商品房的价格，究其原因，就是土地供应短缺，开发商取得经济适用住房计划后，名为划拨供应土地，实际通过各种渠道和办法操作，使得土地价格始终居高不下，经济适用房徒有虚名。如果通过政府每年确定土地划拨计划，统一规划、统一征用，既可保证群众从土地出让中受益，又可防止征用、转让过程中的漏洞。 二是要公平操作，增强工作的透明性。要进一步加强国有土地资产统一管理，盘活城市存量土地，优化土地资源配置，培育公开、公平、公正的土地市场，更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划，从源头上防止土地资产流失和腐败现象滋生。 三是要灵活把握，增强工作的调控性。在总体规划的指导下，要根据房地产市场出现的新情况、新问题，及时调整政策，充分发挥政府宏观调控的手段，促进房地产市场健康有序发展。 （二）发挥政府主导作用，尽快建立健全住房保障体系 按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，合理确定供应结构，实施分类供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次住房供应体系。普通商品住房主要解决城镇中等收入家庭的住房问题；经济适用住房主要解决城镇低收入家庭的住房问题；廉租住房主要解决城镇最低收入家庭的住房问题。 针对我区目前商品住房房价增长过快的现状，要采取积极有效措施，重点建设与市民经济承受能力相适应的普通商品房。要适度调整土地供应，确保普通商品房建设用地，清理并逐步减少商品房建设和销售中的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，使普通商品房价格与大多数居民家庭的住房需求支付能力相适应。 要把发展经济适用住房作为完善城市住房社会保障体制的重要组成部分，积极安排实施。城建、房管等部门要根据城市规划、土地利用总体规划和我市住房供求现状，制定未来几年经济适用住房建设计划，做好项目储备，逐年滚动开发建设。 要将城镇廉租住房制度建设情况纳入各级政府工作的目标责任制管理，摆在更加突出的位置。要加大政府投入力度，拓宽融资渠道，形成稳定规范的资金来源。要逐步放宽廉租住房的条件，提高补贴标准，把更多的最低收入家庭纳入廉租住房保障体系，真正为低收入群体构筑一道安全可靠的生活网。 （三）加强部门协调配合，进一步规范对房地产行业的监督和管理 房地产行业涉及发改、城建、国土、规划、房管等职能部门，只有各部门加强协调、密切配合，才能有效实施监督和管理职能。要坚决执行“规划先行”的原则，从源头上把住开发项目的审批关；要加强房地产理论指导和信息化建设，建立房地产行业的信用档案系统，向全社会公示企业信用档案；要建立行业信息披露制度，定期发布房地产业市场分析报告，引导房地产行业投资和消费，提高行业和市场运行调控能力；要整顿和规范房地产市场秩序，严格执行房屋销售明码标价的公示制度，严厉打击损害群众利益，扰乱房地产市场秩序的违法违规行为；要对企业资质实行动态管理，要引导企业讲信誉、守诚信，坚持行业自律，建立起公平、公开有序又充满活力的房地产市场，促进房产业持续健康发展。 （四）对房地产企业采取“引进来、扶上马、送一程”的方针，使其良性发展 对于在撤地设市当中受冲击比较明显的房地产企业，可以通过一系列的优惠政策，帮其渡过难关。特别是平安县的房地产开发企业，除了在征地管理费用、城市房屋拆迁管理费用等方面给予减免或免收等优惠政策外，也可以利用周边的环境优势，给予企业优惠待遇。如：可以利用青海机场临空开发区的建设，给予企业在土地使用、开发建设等政策上的优惠，鼓励企业另辟蹊径，开展货运仓储物流等行业的开发，以谋求区域经济长久持续稳定发展。 |
|
