东政办〔2018〕154号
海东市人民政府办公室
关于印发海东市加快培育和发展住房租赁市场实施意见的通知
 

各县区人民政府,海东工业园区管委会,市政府各部门:

《海东市加快培育和发展住房租赁市场实施意见》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

 

                                      2018729

海东市加快培育和发展住房租赁

市场实施意见 

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔201639号)、《青海省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(青政办〔201748号)精神,进一步深化住房制度改革,加快培育和发展全市住房租赁市场,建立购租并举的住房制度,促进住房租赁市场健康发展,现提出如下实施意见:

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想特别是视察青海时的重要讲话精神为指导,牢固树立和贯彻新发展理念,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,全面落实“四个扎扎实实”重大要求,聚焦聚力“四个转变”,以解决城镇新居民住房需求为主要出发点,以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向,有效增加住房租赁市场供应,支持住房租赁消费,积极引导居民转变住房消费观念,倡导租赁住房居住模式,满足居民多样化、多元化的住房租赁需求,促进住房租赁市场健康发展。

二、发展目标

2020年,全市基本形成供应主体多元、市场配置为主、政府提供基本保障、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系;基本形成专业化、集约化、规模化的住房租赁发展体系,建立起租购并举的住房制度,推动实现城镇居民住有所居的目标。

三、培育住房租赁市场供应主体

(一)大力培育发展住房租赁企业。允许房地产开发企业、中介机构和物业服务企业扩大住房租赁经营范围,提供专业、规范的租赁服务。鼓励成立住房租赁的专业经营企业。支持住房租赁企业通过租赁后再转租、接受委托出租、购买房源出租和建设长租公寓、青年公寓等方式开展住房租赁业务。有条件的县区可利用政府投资平台组建住房租赁运营机构,收购或长期租赁库存商品房对外出租。探索房管部门将部分房管事业单位改制成住房租赁企业。积极组建国有住房租赁企业。支持物业服务企业接受房地产开发企业、业主的委托,将未售或未居住房屋进行租赁,提高住宅小区入住率。

(二)推动房地产开发企业转型发展。引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变,打通库存商品房和住房租赁市场的转化通道。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场或转为养老机构、社区居家养老设施用房和医养服务中心、旅游食宿接待中心用房及短租公寓、酒店式公寓等租赁型的养老地产和旅游地产。支持有条件的房地产开发企业与住房租赁企业合作开发,或将库存商品住房交予住房租赁企业经营、管理,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式,发展租赁地产。探索建立商品住房共有产权制度,房地产开发企业可部分持有、部分出售商品住房产权,并将所持有的产权租赁给购房人,由购房人按照约定逐年购买剩余产权。

(三)规范住房租赁中介机构。充分发挥住房租赁中介机构作用,扶持、培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构,鼓励其开展连锁经营、跨区经营。严格落实住房租赁中介机构备案制度,引导住房租赁中介机构及其从业人员规范承接业务,加强房源信息核查和发布管理,明码标价,提供规范的居间服务。各县区房产、市场监管等部门要建立联动机制,定期互通中介机构工商登记和备案信息,并在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单,提示交易风险。落实房地产经纪专业人员职业资格制度和从业人员实名服务制度,鼓励中介从业人员参加职业资格考试、接受继续教育和培训,不断提升职业能力和服务水平。

(四)支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房,引导双方当事人依法签订住房租赁合同,并按照有关规定进行租赁合同登记备案。房地产主管部门对住房租赁合同备案,实行免费办理。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房,并建立长期、稳定的房屋租赁关系。承租人应按规定主动到公安机关进行暂住登记,并按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用住房和室内设施,按时缴纳租金。

四、增加住房租赁市场供应

(一)多渠道增加租赁房源。鼓励机关单位、企事业单位、社会团体、个人将拥有所有权、合法使用权或管理权并符合出租条件的房源自行出租,也可委托住房租赁企业、中介机构出租。结合“十三五”后引进人才的住房实际需求,自2018年起,由市、县区政府安排专项财政资金,集中购买或租赁一批商品住房,保障各类引进人才住房需求。

(二)鼓励新建租赁住房。将支持租赁住房建设与当地房地产去库存工作紧密结合,根据住房供需状况等因素,制定住房发展规划时将新建租赁住房纳入年度发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和土地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设工作。积极探索在重点学区、主要商圈、外来务工人员集中的工业园区等住房租赁供需缺口较大的区域,新建租赁住房项目。

(三)允许改建商业用房用于租赁。已出让用地但未开发建设的商业用房、工业用房等,在符合土地利用总体规划和城镇规划前提下,依法依规办理用地、规划、施工许可等相关手续后可改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后水、电、气价格按照居民标准执行。充分挖掘闲置社会资源,将城镇中废弃的厂房、事业单位改制后腾出的办公用房整合改造为养老服务设施或物流仓储用房。在符合住宅设计规范,不影响房屋结构安全和消防安全的前提下,允许户型改造后按套或间出租,厨房、卫生间、阳台和地下室等不得供人员居住。

五、完善公共租赁住房保障制度

(一)推进公租房货币化进程。进一步完善城镇住房保障制度,采取实物配租与租赁补贴相结合,逐步转向以租赁补贴为主的方式。在现有公租房完成配租后,仍有保障需求的城镇住房困难家庭,通过市场租房居住的,房地产主管部门在审核其租赁合同、租赁发票等材料后,按户均不超过60平方米的标准发放租赁补贴,保障其基本居住需求,并实行动态管理。领取补贴期间申请实物配租公租房的,配租入住后停止发放租赁补贴。各县区人民政府可结合地方经济发展水平、住房租金价格、财政承受能力、保障对象需求等实际情况,合理确定租赁补贴标准。中央财政城镇保障性安居工程专项资金可统筹用于发放租赁补贴。

(二)逐步扩大保障范围。结合推行新型城镇化户籍制度改革和地方经济社会发展水平,适时调整保障条件和标准,进一步降低公租房准入门槛,把公租房保障范围扩大到非户籍人口。凡符合当地城镇居民公租房准入条件的城镇住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员和户籍制度改革后进城落户转户农民家庭,均应纳入公租房保障范围。各县区人民政府要进一步健全和完善公租房保障的申请、审核、公示、轮候、复核制度,严格公租房保障准入管理,健全退出机制,落实保障信息公示制度,确保公租房保障公开、公平、公正。

(三)提高公租房运营保障能力。加快已开工公租房项目建设进度,完善相关基础设施和公共服务,加快公租房分配入住,使其尽早发挥保障作用。加强公租房小区物业服务和房屋维修养护管理水平,积极推行市场化运行、社会化管理和群众自我管理的物业服务方式。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,通过公开择优,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。

(四)建立住房租赁信息服务和监管平台。通过中国建设银行海东分行和房地产主管部门联合建立的住房交易、租赁信息监管服务和监管平台,方便租赁双方当事人和具备资质的租赁企业、中介机构信息发布、成交配合和网上签约。信息平台应提供房屋租赁合同示范文本,公开住房租赁市场的即时租金水平,定期分析发布市场供需状况和平均租金水平,维护双方合法权益,稳定房屋租金。住房租赁信息服务和监管平台应当与公安、国土资源、市场监管、税务、物价、人力资源社会保障、住房公积金等管理部门建立信息互通共享机制,向社会提供安全便捷高效的服务。

六、加大政策支持力度

(一)给予税收优惠。税务部门要严格落实相关税收优惠政策,引导纳税人用足、用好相关税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,2018年底前可享受小微企业免征增值税优惠政策。住房租赁企业中一般纳税人提供住房租赁服务,适用11%的增值税税率;房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,可以选择适用简易计税办法,按照5%的税率计算应纳税额。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,按国家规定扣除相关费用。

(二)提供金融支持。鼓励和引导金融机构根据住房租赁企业的特点,开发特色信贷产品,为住房租赁企业提供金融支持。探索采取差别化信贷政策,房地产开发企业将已竣工库存商品住房用于出租经营的,金融机构可结合企业实际,给予相关资金支持。加大优惠政策支持力度,鼓励各类社会资本进入住房租赁市场。

(三)鼓励住房租赁消费。支持职工提取住房公积金支付房租,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出据实提取;租住商品住房的,根据当地市场租金水平和租住住房面积,合理确定住房公积金提取额度。同时,应简化住房公积金提取要件,提高提取审核效率。

(四)完善供地方式。鼓励各县区政府盘活城区存量土地,采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

(五)落实政策措施。住房租赁企业按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔201585号)有关规定,享受生活性服务业的相关支持政策。租赁型养老地产按照有关规定,享受养老服务业的税费优惠政策和财政补贴政策。完善住房租赁的法规制度,明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本,实现房屋租赁合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度。非本地户籍承租人持房屋所在地房屋交易管理部门出具的《房屋租赁合同登记备案证明》,可申领居住证。各县区应加强住房租赁租金水平的调查摸底,合理确定市场租金参考价,并定期分区域公布不同类型房屋市场租金参考价。各有关部门应及时依法依规办理住房租赁企业设立登记,租赁房屋装饰装修、消防安全验收等方面的申请。

七、加强住房租赁市场监管

(一)落实地方责任。各县区人民政府对本行政区域内的房屋租赁市场管理负总责,房地产、价格、通信、金融、税务、公安、市场监管等部门要建立联合监管体制,明确职责分工,充分发挥乡镇政府、社区居民委员会等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。海东市作为首批全省培育住房租赁市场试点城市,各县区要结合实际,突出特色,制定试点工作方案,明确时间表和路线图,出台相关政策措施,提出优惠政策措施,明确目标任务,落实工作责任。要加强住房租赁管理机构建设,充实人员力量,保障工作经费,确保各项工作有序推进。市城乡规划和建设局会同有关部门对本实施意见落实情况进行督促检查。

(二)加强信息监测。建立全市统一的住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享,为租赁市场供需双方及时发布相关信息提供高效、准确、便捷的信息服务。各县区统计部门、房产管理部门要建立住房租赁市场运行数据统计和分析体系,做好住房租赁市场房源信息、面积、价格等信息统计工作,及时掌握和分析住房租赁市场运行情况,制定科学有效的调控和监管措施。

(三)强化行业监管。各县区房产管理部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,集中开展住房租赁中介机构专项整治工作,积极推进房地产中介机构和从业人员信用等级评定并向社会公示,对严重失信主体实施联合惩戒,加大对典型案例的查处和曝光力度。房地产和金融主管部门要按照“多方参与、专户专存、专款专用”原则,强化房地产交易资金监管,确保资金安全。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导社区居委会、物业服务企业及其他管理单位排查安全隐患。宣传部门要全面、客观、公正地报道住房租赁市场情况,倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念,营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好氛围。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动的行为。

本实施意见自印发之日起施行,期间如遇国家政策调整,以调整后的政策为准。